RCI o Utilidades para tu Airbnb: cuál te toca y cuándo conviene cambiarse

Si tu casa o apartamento está en Airbnb o Booking, lo más probable es que declares por rentas de capital inmobiliario (RCI): un impuesto mensual con una cuenta fija. La alternativa es el impuesto sobre las Utilidades, anual y sobre la renta neta. Esta guía es para una persona física; cómo se llena el formulario mes a mes ya lo explicamos en la guía del formulario 116, y acá no lo repetimos.

La diferencia en una frase

En RCI pagás el 12,75% de lo que cobraste: una deducción fija del 15% y una tarifa del 15% sobre el resto. No se deducen gastos reales ni se piden comprobantes para esa deducción. En Utilidades pagás por tramos progresivos sobre la renta neta, es decir, lo cobrado menos los gastos reales, y cada gasto necesita su comprobante electrónico.

Cuándo estás en Utilidades sin elegirlo

La ley manda a Utilidades cuando el inmueble está afecto a otra actividad lucrativa del mismo contribuyente (Ley 7092, art. 1 y art. 1 bis). Un ejemplo: la propiedad que usás dentro de un negocio tuyo, de forma necesaria para ese negocio. La afectación tiene que ser a otra actividad; el arrendamiento por sí solo no se afecta a sí mismo.

Para el caso corriente, un anfitrión que alquila su propiedad por plataformas, no hay una norma que lo obligue a Utilidades.

Dar limpieza y recibir al huésped no te saca de RCI

Es la duda más repetida: «como limpio, hago el check-in y atiendo al huésped, ¿ya soy una actividad lucrativa?». No hay una norma, un oficio ni un fallo publicado que diga eso. La Dirección General de Tributación, en su material sobre hospedajes no tradicionales (2024), liquida un alquiler de veinte días en rentas de capital, con el formulario del RCI. Tampoco el código de actividad de alojamiento decide el régimen: no hay un pronunciamiento que lo ate a uno u otro.

La vía voluntaria: qué te piden

Si no estás obligado, podés optar por tributar tu renta inmobiliaria en Utilidades. Las condiciones salen de la Ley 7092, art. 28, y del Reglamento de la Ley del Impuesto sobre la Renta (Decreto 43198-H), art. 5:

• Un empleado como mínimo, contratado para generar esas rentas, con salario sometido al régimen de cotización de la CCSS.
• Aviso previo a Hacienda, antes del inicio del período fiscal. Por eso el cambio rige desde el período siguiente, no desde el mes en que lo decidís.
• Un mínimo de cinco años en Utilidades. Para rentas de capital mobiliario el compromiso es de un período; para las inmobiliarias, cinco.

El empleado puede ser de jornada parcial: ninguna norma fiscal exige una jornada mínima. Eso sí, la cuota a la CCSS se calcula sobre la base mínima contributiva si el salario es menor, y es un costo real que va en tu cuenta.

Y si perdés el empleado

Los cinco años son un piso condicionado a que el empleado siga existiendo. Si dejás de tenerlo, te corresponde volver a RCI a partir del mes siguiente (resolución MH-DGT-RES-0018-2023), sin multa por eso, y Hacienda lo verifica contra la CCSS. La entrada es lenta (período siguiente); la salida es rápida (mes siguiente).

Cómo comparar con números

Los tramos de Utilidades 2026 para una persona física, sobre la renta neta anual, son:

Cada tarifa se aplica solo a la porción que cae dentro de su tramo. Un ejemplo con números redondos: cobrás ₡24.000.000 al año de hospedaje, sin el IVA (₡2.000.000 por mes). En RCI son ₡3.060.000, el 12,75%. En Utilidades, el resultado depende de tus gastos reales documentados:

Cómo se lee: con ₡14.000.000 de gastos, la renta neta de ₡10.000.000 paga ₡208.500 en el tramo del 10% (los ₡2.085.000 entre ₡6.244.000 y ₡8.329.000) más ₡250.650 en el del 15%, y nada sobre los primeros ₡6.244.000. Total: ₡459.150. En este ejemplo, los dos impuestos se igualan con unos ₡1.340.000 de gastos documentados al año: por debajo de eso RCI sale más barato y por encima, Utilidades. No es una regla: el punto de cruce cambia con tus ventas, porque los tramos son progresivos.

Pero esa tabla es solo el impuesto. Lo que no entra en ella y sí pesa en la cuenta:

• El costo del empleado y sus cargas en la CCSS: es la condición de entrada, y sale de tu bolsillo todos los años del compromiso.
• Los comprobantes: un gasto sin comprobante electrónico no cuenta en Utilidades.
• La retención del 2% de las tarjetas (resolución DGT-R-036-2014): es un pago a cuenta del impuesto sobre las utilidades. Bajo RCI no hay dónde acreditarla; en Utilidades sí.
• El calendario: Utilidades es anual, con pagos parciales; RCI es mensual.

Qué hacer con esto

Esta guía no te recomienda cambiarte. El resultado depende de tus gastos documentados, de lo que cueste el empleado, de tus ventas y del compromiso de cinco años; es una cuenta para tu contador, con tus números reales. Lo que sí podés hacer antes de sentarte con él es juntar tres datos: cuánto cobraste en el año sin IVA, cuánto gastaste con comprobante electrónico y cuánto te retuvo el banco por tarjeta.

Fuentes: Ley del Impuesto sobre la Renta (Ley 7092) arts. 1, 1 bis, 15, 27 ter, 28 y 29; Reglamento de la Ley del Impuesto sobre la Renta (Decreto 43198-H) arts. 1 y 5; Decreto Ejecutivo 45333-H (tramos 2026 de personas físicas) y Ley 10667; resolución MH-DGT-RES-0018-2023 (pérdida del empleado); resolución DGT-R-036-2014 art. 1 (retención del 2% de tarjeta); Dirección General de Tributación, «Deberes Tributarios sobre Hospedajes No Tradicionales» (2024).